“农村集体土地入市”早已不是什么新闻。今年年初，国家明文允许在农村集体土地上开发租赁房项目的城市，已经从13个扩充到18个，包括北上广，以及成都、武汉、福州、南昌、贵阳等地。
换句话说，在这18个城市的管辖范围内，农村集体土地可以直接用来建房子出租给城里人，村集体可以自己独立开发运营，也可以联合开发商运营，总之不用再走征地拆迁的流程。
业内分析认为，国家确定的首批13个试点城市，共同特点都是人口流动规模大，住房需求旺盛；第二批试点的5个城市，去年更是房价上涨趋势明显。所以从这个角度看，租赁房试点一定程度上就是在对冲房价上涨。
中国的房价泡沫，究竟是被谁吹起来的？
经常有人开玩笑说，中国的房地产泡沫皆因丈母娘而起。但中国人民大学经济学院的陶然教授，对我国房价泡沫产生的根本原因，有更为深入的看法：
他举了个例子，为什么我国中西部的房地产市场就不行？根本原因是没有制造业基础。很多地方政府重视民营企业入驻，不是为了税收，而是制造业发展起来了，才能带来更多买房的需求。
我国最早买房的几拨人，无非是3类人：一是制造业企业的管理层；二是原材料等上游部门的当地员工；三是地方的公务员、事业单位人员以及金融系统的员工。
后来各地的城镇化，基本上都沿用这个模式。前期搞工业开发区虽然亏钱，但带来的住房需求、商业消费，是笔巨大的财政收益。更关键的是，城市新区和工业园区的建设，所需的土地大多数都来自农村集体，而这些地长期以来都是被垄断的。
这样的城镇化思路，表面看起来没什么问题。但陶然教授指出了一组隐藏在“快速城镇化”背后的关键数据，他认为这组数据是造成房价泡沫的关键：
在一般国家的城镇化过程中，工业用地占比10%-20%，住宅用地占比50%-60%，这是比较健康的比例，但在1995年到2008年之间我国的很多城市当中，工业用地占比达40%-50%，而住宅建设用地仅30%左右。
换句话说，他认为房价之所以居高不下，是因为区域性的商品房供给不足。
集体土地入市的蝴蝶效应：谁最害怕房价泡沫破裂？
有评论认为，租赁房和商品房，就像是跷跷板的两头。农村集体土地一旦入市，租赁房大量进入市场，商品房的需求量自然就小了，房价也就炒不起来了。
根据2017年的数据，我国的流动人口平均月收入为4500元，也就是说如果按夫妻两人算，月收入有9000左右。如果想通过买商品房在城市安家很难，但如果说在“租购同权”的前提下，每月花30%的收入租房，举家迁移到城市就变得更容易了。
当然，按照陶然教授的说法，如果贸然允许集体土地完全市场化交易，房地产泡沫的确会立马破裂。但现在只是允许建租赁房，可见国家的态度还是比较谨慎的，虽然大部分人都希望房子降价，但房地产泡沫一旦彻底破裂，影响的是整个经济生态。
因此，目前最可行的路线，就是首先允许集体土地建租赁房，同时推动“租购同权”，即给予租房者与买房者同样的社保资源、教育资源；其次就是逐渐把闲置宅基地纳入租赁房供地范畴，从而循序渐进。
正因为如此，今年5月份的政策文件《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》就提出，在农民自愿的前提下，闲置宅基地可转变为集体经营性建设用地入市。
下一步突破会是什么？我们拭目以待。
（转载自土地论坛）
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